[征收补偿]农村土地征收的法律风险和补偿标准

在我国,农村土地征收的风险如下:

a)项目本身的风险

i.很多项目用地走的时临时用地,不需要征收,这样根据《土地管理法》的规定,只需要用地完毕以后,复垦即可。补偿基本没有或者迟迟不予兑现,之后过了一段时间以后,避完风头以后,“临时”用地会慢慢变成既成事实,补偿更是慢慢遥遥无期。

ii.很多补偿都是跟项目的收益有关的,例如建房、煤矿,一旦房价下丢、治霾行动持续,项目收益大幅下滑,项目方和被征地农户,则被迫“风险共担”,项目黄了,企业的补偿也黄了

iii.在项目的实际运作上,我国的国情存在很多的“挂靠”,项目的实际运作人,利润被抽走,一旦被拆迁人的大额补偿兑现了,实际运作人基本就白干了,至于被征收人,更是人去楼空。

农村土地征收的法律风险和补偿标准

b)征收人的情况

i.农村土地征收的过程中,往往存在一些强势的征收人,例如能源、交通等在我国都是非常强势的央企在运作,地方政府往往对于这些央企也往往也无能无力。

ii.项目方的项目往往遍布全国,对于在征地过程中的运作与专门的部门,运作起来也是很熟练,这跟往往是人生第一次碰到征地的被征收人来说,实力悬殊的程度,可不是一星半点。

农村土地征收的法律风险和补偿标准

c)被收收人的情况,

i.我们都知道,全国的农民工大潮形成于上世纪80年代,当年的主力60后已经慢慢地退出了这股大潮,现在的主流是70、80后,已经离开土地近20年,维权的时候,往往连房屋的房型、面积、位置都不太清楚了,维权更是高难度的活儿

ii.被征收人的情况在和征收方的斗争中,往往还停留在信访阶段,在一个只有极少数人维权的大环境里面,被征收人首先承受的可能并不是财产被毁,而是舆论压力

本期的案例发生在山西五寨县,五寨是一个很小的县,全县人口仅13-16万,要不是驻扎着我军赫赫有名的“战略导弹部队”,恐怕更是不为人知。山西是全国有名的产煤大省,最好采的煤当然是在一片平地上,把土挖掉,直接用挖土机把煤铲出来,倒进货车拉走。但是煤矿面积之大,表层土掘出来以后需要占用大量土地,附近的耕地、窑洞、平房。而且,煤价现在在治霾的大环境下,价格下降,收益大不如前。

被占地农户比较惨,不走征地程序,更没有“先补偿再用地”,不肯走的直接把小山高的土堆堆在你家门口或者地里,一用就是6-8年。煤矿在相当长的时间里面都是由超强的巨无霸央企把控着,这种情况别说县里,就连市里、省里都要给开发企业几分面子。所以,补偿迟迟没有到位,有可能随着全国“无煤化”的推进,受害人就成了冤大头。不过好在,法院按照程序,及时立案,也按照开庭程序询问了被告,我们涉及了层层的诉讼,被迫政府和项目方解决问题。在层层压力之下,施工单位最终和被征地农户签订了《补偿安置协议》。

农村土地征收的法律风险和补偿标准

农村征地的的补偿依据标准,我们以《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》为例主要,谈一谈,目前主要分为三类:

1、大中型水利、水电工程的的征地

2、征收采煤塌陷地

3、其他征地

一般实际的补偿额,往往在实际的项目中,还会制定更加细致的细,江苏的这个《办法》也仅仅原则性的规定

第三类征地补偿包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费

1、耕地的征地补偿补偿费为被征地被征收前3前平均产值的10倍,而平均产值,依据四种地类,最低补偿额,从1200元到1800元不等,其他的土地的补偿标准依据《江苏省土地管理条例》作相应的提高

2、安置补助费为:根据四种不同的地区分别为11000元到20000元。

3、地上附着物、青苗补偿这两类补偿金额和标准,则没有规定细则

农村土地征收的法律风险和补偿标准

根据我们的工作经验,在实际的案例中,有非常大的差异,甚至想房屋、院子、仓库等都作为地上物来补偿,至于这些最重要的财产补偿程序和标准,除了看拆迁人的《公告》以外,我们认为对征收人比较有利的程序是,首先农村集体土地按照《土地管理法》的规定进行征收,转变为国有土地以后,地上物按照《国有土地房屋征收与补偿条例》来补偿对于当事人最为有利。

至于青苗的补偿,江苏的条例也没有明确。律师建议如果有年产值的,按照年产值的5-20倍来估算赔偿额,没有年产值的,建议当事人首先做好财产记录,必要的时候通过法律途径解决

 

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