[商铺拆迁]商业用房拆迁进行时!住改商房屋拆迁又是如何补偿的?

商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋,拆迁时如何补偿呢?

商业用房拆迁进行时!住改商房屋拆迁又是如何补偿的?

相关法律知识:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关内容的规定

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民机关。

市、县级人民机关应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民机关应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民机关应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民机关作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经机关常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民机关作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民机关及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民机关作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

商业用房拆迁进行时!住改商房屋拆迁又是如何补偿的?

商业用房拆迁流程

1、确定征收范围

市、县机关在作出征收决定前,要组织发展改革、城乡规划、国土资源、建设等有关部门对征收范围进行审查,摸清征收范围内的建筑、居民、环境等社会情况与民情,并进行相关比较。

2、拟定征收方案

在作出征收决定前,市、县人民机关需要由房屋征收部门拟定一份征收补偿方案。细分为征收方案与补偿方案,包括征收的理由、补偿的方式标准、补偿的落实等诸多方面。

3、论证征收补偿方案与听证

在房屋征收过程中,机关每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证,以广泛听取,充分吸收各方面意见,意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。机关每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利。其次是对于征收补偿方案应当组织有关部门论证。论证应该从征收的内容和合法性两个方面进行。

4、对征收补偿方案征求公众意见

对于征收补偿方案,机关应当征求公众意见。征求意见前应当公布征收补偿方案,至于公布的形式应当以保证公众能够知晓,如举办座谈会等;征求意见的期限不少于三十日。这里的“公众”,是指不特定的人群,主要包括被征收人、利害关系人、律师以及专家等在内的所有社会公众。

5、修改征收补偿方案

征收补偿方案的修改有两种情况:一是针对征收补偿方案征求公众意见后,市、县级人民机关结合公众意见对征收补偿方案进行修改,修改完成后,市、县级人民机关应当将征求意见的情况和补偿方案的修改情况及时公布。二是举行听证会后根据听证会的情况修改征收补偿方案。

6、社会稳定风险评估

机关任何的决策和实施都贯穿着一定的风险,征收与群众利益息息相关,如果不进行社会稳定风险评估就有可能继续陷入强拆的恶性循环里,机关需要进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估,这有利于选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案,为制定补偿方案提供依据,最大限度地保障被征收人的利益。

7、机关常务会议讨论

如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多,那么作出征收决定前应当经过机关常务会议讨论。公民的利益要慎重对待,法人、其他组织的利益同样应当慎重对待。由此,如果涉及的被征收人数量较多,而作出征收决定前没有经过机关常务会议讨论则是违法的。反之被征收人数量不多的项目,也要按照领导干部的分工和职务权限,民主决策。

8、落实征收补偿费用

作出房屋征收决定前,行政机关对于征收补偿费用应当有所了解和研究,在讨论决定征收时该费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

9、公告与进场

作出房屋征收决定后,要依法公告,公告一般张贴于征收范围内以及周围较为醒目的地点,也可以通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。公告内容应该包括征收范围、征收目的、实施单位、补偿方案、行政复议、行政诉讼等救济方式,然后就可以委托实施单位进场开展工作。

10、宣传解释工作

市、县级人民机关及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。因为在房屋征收的同时,国有土地使用权要同时收回,因此国有土地管理部门同样应该做好宣传解释工作。

商业用房拆迁进行时!住改商房屋拆迁又是如何补偿的?

民用住宅改为商业用房,拆迁时如何补偿?

当前住改商房屋拆迁并不完全统一,有的以房屋权属登记为准,有的以房屋的实际用途为准,有的以房屋权属登记兼实际用途为准。

根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的明确规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第32条规定:“征收个人住宅,被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前,住宅已作为商业门面使用,且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的,对其实际用于经营的部分可以给予适当补助助,补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估差价的50%,具体标准由各区人民行政机关制定。”


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