[违建拆除]租的房子是违建,碰上拆迁也给钱?

很多企业的场地和房屋都是租来的,碰上拆迁涉及到停产和补偿的本就难缠,如果房子是违建,那问题就变得更复杂了。

湖北省的王先生租了李先生的房子经营浴池,而且依照法律规定办理了个体工商户营业执照,而且在租赁期间内也在没有经过批准的情况下出资对房屋进行了加盖,但是尽管在拆迁的时候说王先生不是拆迁对象,王先生最终也还是拿到了补偿。这到底是怎么回事呢?

首先,根据我国法律的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。也就是说征收房屋的补偿是给房屋的所有权人的。但是在实践中,房屋的实际使用人是承租人,而拆迁会承租人企业的生产经营产生影响,所以大部分情况是认为承租人有权利要求得到相应的拆迁补偿的。

案例中的王先生不仅实际使用该房屋,而且曾为了生产经营的需要出资加盖房屋,为什么法院却说他不是补偿的对象呢?原来,王先生和李先生的租赁协议只签到了2012年4月15日,而拆迁补偿协议的签订是在2012年4月19日。也就是说,在签订拆迁补偿协议的时候,王先生已经不是该房屋的承租人了,因此即便是企业的经营受到了影响,王先生的补偿也没有保障了。

我们都知道承租人要想获得拆迁补偿,前提是有合法有效的租赁协议存在。但是一旦房屋被认定成违建,租赁合同能否被认定为有效合同是存在争议的。首先,一部分人认为违章建筑的租赁合同应该是有效的,因为中国合同法关于租赁合同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有权人;而且因为违章建筑的建造人对建筑的占有,还可以附带有使用,收益的权能,所以违章建筑人也可以把建筑物出租而获得收益。

另一种观点认为,虽然合同法没有明确规定租赁合同中的出租人应该是所有权人,但《城市房地产管理法》第五十三条却明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人,而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都有明文规定违章建筑不得出租。所以他们认为中国的立法例是不承认违章建筑租赁合同的效力的。

我们要借此提醒承租人的是,一定要及时的续签租赁合同,保证自己在承租期内,只有这样在遇到拆迁问题的时候才有可能争取到自己停产停业的补偿。在这个案件中,出租人李先生考虑到自己的拆迁补偿和王先生的经营不可分割,愿意在房屋的重置价及装修补偿方面公平分给王先生一些补偿。尽管王先生是幸运的,但是我们并不鼓励承租人未经许可加盖房屋的行为,因为严格依照法律来讲,违建是不给补偿的,一旦出了问题,风险还是要自己担。

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